Blog Senzo 104 · Guía de compra

Cómo comprar apartamento sobre planos en Bogotá: la guía completa 2026

Comprar sobre planos es la forma más usada en Colombia para acceder a vivienda nueva, y la que mejores condiciones financieras ofrece. Pero también es la que más dudas genera. Esta guía explica el proceso completo, con los números sobre la mesa.

1. La separación: así se reserva tu apartamento

El primer paso es separar la unidad que eliges (piso, orientación, tipología) con un monto que suele estar entre el 1% y el 2% del valor del inmueble. En proyectos en etapa de lanzamiento es cuando hay más unidades para elegir y el precio por metro cuadrado es el más bajo que tendrá el proyecto.

2. La cuota inicial se paga en cuotas, sin intereses

Aquí está la gran ventaja frente a la vivienda usada: la cuota inicial (en este proyecto, el 40% del valor) no se paga de contado. Se difiere en cuotas mensuales durante toda la construcción, que suele tomar entre 18 y 30 meses. Si el apartamento vale $1.000 millones, la inicial de $400 millones puede quedar en cuotas mensuales del orden de $16 millones durante 24 meses, sin intereses.

3. El esquema fiduciario protege tu plata

En proyectos serios, tus pagos no van a la cuenta de la constructora: van a una fiduciaria vigilada por la Superintendencia Financiera. Los recursos solo se liberan al constructor cuando el proyecto cumple las condiciones técnicas, jurídicas y comerciales (el "punto de equilibrio"). Antes de separar, confirma siempre qué fiduciaria administra el proyecto.

4. El saldo contra entrega

El 70% restante se paga al recibir el apartamento, casi siempre con crédito hipotecario o leasing habitacional. Consejo práctico: inicia el estudio de tu crédito unos 6 meses antes de la entrega, así llegas con la aprobación lista y sin afanes.

5. Lo que debes revisar antes de firmar

• Trayectoria del constructor y proyectos entregados.
• Fiduciaria que administra los recursos.
• Áreas en el contrato: el área construida y el área privada deben estar explícitas.
• Fecha estimada de entrega y las cláusulas de prórroga.
• Qué incluye el precio: parqueaderos, depósito, acabados.

En el norte de Bogotá, donde la tierra urbanizable escasea, los proyectos pequeños y bien ubicados tienden a valorizarse por encima del promedio de la ciudad. Comprar en planos, además de facilitar el pago, captura esa valorización desde el primer día.